У КОММУНАЛЬЩИКОВ ГОРЯЧАЯ ПОРА

Лето – горячая пора для коммунальщиков, время основных ремонтных работ.  Об этом и не только наш корреспондент беседует с директором ООО «Таштагольская управляющая компания»  Денисом Олеговичем  Колмогоровым и заместителем директора по юридическим вопросам Евгением Сергеевичем Козловым.

 — В чём заключается деятельность управляющей компании?

 — Управление многоквартирным домом с помощью управляющей организации (управляющей компании) является, в соответствие с Жилищным кодексом РФ, одной из трёх форм управления.

Есть ещё две формы управления многоквартирными домами: непосредственное управление, где управление осуществляют сами собственники помещёний, и управление товариществом собственников жилья (либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом).

В больших городах достаточно часто можно встретить дома, самостоятельно выбравшие товарищества собственников жилья, либо небольшие дома с  непосредственным управлением. В Таштаголе пока таких примеров мало, собственники ещё только учатся самостоятельности. И всё же управление домами с помощью управляющих организаций является самой распространенной формой управления в нашей стране.

В отношении всех  многоквартирных домов, которые находятся под управлением Таштагольской управляющей компании, обязательно заключен договор управления,  который включает в себя перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества. А общим имуществом, в двух словах, является всё то в доме, что предназначено для более чем одного собственника (крыша, фундамент и т.д).

Наша компания работает с 2008 года, Жилищный кодекс принят ещё раньше.

Но многие собственники жилья ещё плохо разбираются в том, зачем мы существуем и что делаем, и не до конца понимают, что всё общее имущество в многоквартирном доме — это имущество самих людей, а не имущество управляющей компании и  не имущество муниципалитета.

Каждый человек, который приобрёл себе  квартиру в многоквартирном доме,  вместе с ней приобрёл: часть кровли, часть стен, часть подвала, часть лестничных маршей, часть подъезда и так далее… Один купил себе магазин в доме – нежилую площадь, другой купил  квартиру – жилую площадь. При этом оба приобрели часть общего имущества в доме.  Оно неделимо и неотчуждаемо. Каждый собственник в доме несёт свою степень ответственности за состояние общего имущества. А непосредственные функции по его содержанию и ремонту он уже поручает управляющей компании на основании договора управления. Здесь мы переходим  на рыночные отношения. Мы отвечаем за сохранность  общего имущества, за благоприятные условия проживания, а собственники за это, в свою очередь, берут обязательства оплачивать наши услуги.

Что и кто контролирует деятельность управляющих компаний? В первую очередь, это жилищное законодательство Российской Федерации. Основным контролирующим органом для нас является государственная жилищная инспекция. Кроме этого, с 2015 года ввели обязательное лицензирование деятельности управляющих компаний. У нашей компании такая лицензия за №1, мы её получили первыми в Кемеровской области.

— Лето — горячая пора для капитального ремонта домов. Как он проходит в подведомственных домах?

 — В соответствие с программой капитального ремонта в Кузбассе, в этом году по городу Таштаголу был утверждён капитальный ремонт только одного многоквартирного дома — по ул. Ленина, 30, причём, только по электрической части.

Мы вышли с предложением в областной фонд капитального ремонта и дополнительно включили в программу ещё 6 домов. Это Ноградская, 15 и 17, Калинина, 14, Ленина, 66 и 74. На этих домах будет произведен капитальный ремонт крыш общей стоимостью более 7 млн. руб. На капитальный ремонт дома по Поспелова, 18  будет вложено почти 5 млн. руб., там, помимо ремонта крыши, будет осуществлён ремонт внутридомовых инженерных систем тепло- и водоснабжения. Общая стоимость работ в этом году по программе капитального ремонта составит почти 12 млн. руб.

Помимо вышеперечисленных  домов, особо отметим включение в программу капитального ремонта дома №1 по ул. 8 Марта, капитальный ремонт которого, по поручению главы района Владимира Николаевича Макуты, будет произведён в 2016 году.

Независимая экспертиза не выявила в этом доме возможности его обрушения – дом устойчивый. Но необходимо провести ряд мероприятий по ремонту и усилению его конструкций. Пример одного из таких мероприятий — это восстановление межпанельных швов. В данный момент собственники собирают подписи в протокол общего собрания, так как согласие собственников жилья необходимо для утверждения работ по капитальному ремонту дома в соответствие с региональной программой.

— Что касается программы текущего ремонта по каждому дому: как происходит процесс её утверждения и согласования?

-Программа текущих ремонтов многоквартирных домов утверждается самими собственниками жилья по предложению управляющей компании. Утверждение программ происходит на ежегодных отчетных собраниях. Получается, что в каждом доме своя собственная программа, так как собственники и председатели советов домов сами планируют ремонты, а мы вносим свои предложения.

Ежемесячно собственники жилья платят по 2 рубля с квадратного метра на текущий ремонт. Исходя из этих средств, которые накапливаются на счёте многоквартирного дома, формируется сумма – её можно потратить на текущий ремонт дома.

Два раза в год мы проводим весенний и осенний осмотры: обходим общее имущество и ведём запись, что необходимо отремонтировать. Смотрим, какие дефекты появились. Где отмостку сделать, где подъезды побелить, где трубы поменять и т.п.

—  Какие специалисты это делают?

— Технические специалисты. Кто-то занимается строительными конструкциями, кто-то системами водоснабжения и водоотведения, отопления, кто-то благоустройством придомовой территории, как, например, наши домоуправы. Электрики смотрят по своей части: в каком состоянии сети, этажные щитовые и т.д. После того как мы всё обошли, составляем план работ, считаем сметы, выходим на председателей домов, утверждаем. Процесс живой, все проходит через обсуждение.

— Есть ли нормативы, на которые ориентируются технические специалисты?

– Есть нормативы и стандарты, они утверждены на уровне постановлений правительства. Но поскольку общее имущество дома принадлежит самим жильцам, люди самостоятельно, но с учётом наших рекомендаций и предложений принимают решение о ремонте. Прошло пять лет – надо ремонтировать подъезды. Но есть проблема: в подвале бежит розлив. Соответственно, вложиться надо, в первую очередь, в замену водоразбора. Лучше отремонтировать инженерные системы в доме и повременить с красотой в подъездах. Понятно, что есть нормативы, но тех средств, которые мы собираем, не хватает на все наши пожелания.  Поэтому приходится расставлять приоритеты.

— Сколько всего домов  на обслуживании управляющей компании?

— Всего 215 домов.

-Какими силами осуществляется обслуживание домов?

— Таштагол и Шалым обслуживают около двухсот человек,  сюда входят слесари, сантехники, электрики, плотники, столяры, дворники, водители. Объём работ большой, ремонтная программа обширная, всё мы своими силами охватить не можем, поэтому привлекаем много подрядчиков. Например, на ремонт крыш, отмостков, на установку пластиковых окон. Здесь мы с подрядчиком работаем очень просто: пока председатель дома не принял работу, мы деньги за работу не отдаём. Когда есть замечания, подрядчик их устраняет. Только после того, как председатель утвердил акт приёмки выполненных работ, мы рассчитываемся. Это очень хорошая мера для увеличения качества выполняемых работ.

Когда дом новый, это, казалось бы, проще. Теоретически в него не надо вкладывать деньги первые два года. Деньги копятся. Но на практике в новых домах иногда ситуация совершенно зеркальная — на все 180 градусов. Приходится многое доводить до ума, разбираться с застройщиком, устранять «болезни» и недоделки. Вплоть до суда.

— Одним из острых вопросов являются неплатежи. Какие меры принимает управляющая компания?

Евгений Сергеевич Козлов, заместитель директора компании по юридическим вопросам:

— Претензионно-исковая работа — это обязанность юридической службы управляющей организации. Одна из основных задач юриста в компании – взыскание долгов по жилищно-коммунальным услугам.

Обязанность по оплате жилищно-коммунальных услуг установлена ЖК РФ, Постановлением Правительства РФ №354 в отношении собственников как жилых, так и нежилых помещёний.  Во многих  многоквартирных домах на первых этажах находятся магазины, объекты социальной сферы, организации. Обязанность по оплате услуг по содержанию и текущему ремонту прямо пропорциональна той площади, которая принадлежит собственникам.

Неплательщиков, к сожалению, довольно много. Есть пример двенадцатиквартирного дома, принятого в управление сравнительно недавно, не более двух-трёх лет назад по ул. Артёма. За это время неплательщики, проживающие в нем, накопили полтора миллиона рублей долга.

Из-за неплатежей на содержание и текущий ремонт фактически отсутствует возможность планирования и проведения текущих ремонтов. Общее имущество приходит в негодность.

Бывают случаи,  что должники не живут в принадлежащих им квартирах: получили квартиру и уехали в деревню. Если случается какая-то поломка, мы в отсутствие хозяев не можем попасть в квартиру, и из-за этого могут пострадать соседи.

К сожалению, у некоторых граждан ещё отсутствует понимание своих обязательств, собственности, ответственности за её сохранность и за сохранность общего имущества.  Но большинство граждан ответственно относятся к свои правам и обязанностям.

Надо сказать, что далеко не все неплательщики из разряда «неблагополучных». Есть такие, которые не платят осознанно. Работа с последними относится к приоритетным.

Работая с неплательщиками за нежилые помещёния (чаще всего это ИП и юридические лица), также сталкиваемся с проблемой непонимания: «вы конкретно для нас ничего не делаете, почему мы должны платить?» Но услуги по содержанию и ремонту общего имущества оказываются не одному конкретному собственнику, а всему общему имуществу дома.

Отдельная тема – это использование общего имущества многоквартирных домов отдельными собственниками, например, использование фасада для рекламы. Фасады зданий являются частью общего имущества. Рекламные конструкции, которые на них размещают, должны быть согласованны с собственниками дома или с уполномоченной собственниками управляющей компанией. Такое размещение происходит на правах аренды. Денежные средства от такой аренды поступают на счёт дома. В отношении подобных неплательщиков также ведётся претензионно-исковая работа.

Отдельно отмечу, что управляющая компания старается решить любой спорный вопрос в досудебном порядке. Часто многие могут и не знать о том, что они нарушают чьи-то права или не выполняют какие-то обязанности. Поэтому необходимо вести разъяснительную работу в досудебном порядке. Мы пишем претензию, предупреждаем, что у человека либо имеется задолженность, либо он нарушает нормы жилищного законодательства. Если не удается решить вопрос таким способом,  обращаемся в суд.

— Суды помогают воздействовать на неплательщиков?

— Помогают. Сам факт получения по почте копии иска или судебной повестки заставляет предпринять конкретные шаги для примирения. Но иногда даже вступившее в законную силу судебное решение сложно исполнить.

— Многие владельцы квартир, прежде чем заселиться в новое жильё, начинают заниматься перепланировкой. К примеру, в однокомнатной квартире кухню переоборудуют под спальню.

Денис Олегович Колмогоров, директор компании:

— Каждый человек, когда заезжает в новую квартиру, пытается на свой лад улучшить условия, приспособить квартиру под себя: где-то что-то объединить, переместить. На прошлой неделе мы обходили помещения, где люди делали перепланировку по проектам и сверяли её с фактически выполненными работами. Не всегда проект совпадает с фактом. В проекте человек объединяет туалет с ванной, на самом деле ломает стены, переносит инженерные коммуникации и т.д.

Перед тем, как что-то делать в своей квартире, лучше посоветоваться. Есть проектные организации, которые готовят проекты. Но обратиться надо первым делом в управляющую компанию.  Приедут технические специалисты, которые подскажут, что можно сделать, что нельзя, на что необходима техническая документация. Мы должны все изменения вносить в технический паспорт дома.

Сейчас работаем с фондом капитального ремонта, меняем инженерные сети в подвале, от нас также требуют проект. На любое изменение конструктива здания требуется заключение экспертов. А не так, что заехал, решил убрать стенку – она всё равно не несущая. Нельзя этого делать. Также это касается юридических  лиц. Делаешь себе магазин из квартиры на первом этаже, разобрал часть стены, вместо окна сделал дверь — ты изменил состав общего имущества в доме. Уже кроме проекта необходимо решение собственников дома, за это они должны проголосовать.

Не каждый человек делает себе перепланировку с проектной документацией и согласовывает это в инстанциях. Соседям надо быть бдительными и обращаться в управляющую компанию или к главному архитектору администрации, чтобы специалисты могли прийти и таких нерадивых перепланировщиков остановить. Есть ли у них вообще разрешительные документы на проведение работ, и соответствует ли проект фактически выполняемым работам?

-Переделывая балкон, надо тоже обратиться в управляющую компанию и  сделать проект?

-В перепланировку входит такой часто встречающийся вид работ, как устройство балконных козырьков. Как правило, это делают на домах старых проектов, в которых верхние этажи изначально имеют открытые балконы. Люди, устанавливают там готовые лоджии без проекта, выбирая при этом дешёвые варианты. Подобные действия без согласования и без проекта являются незаконными и несут серьёзную угрозу. Технически эти козырьки очень сложно очистить от снега и льда: они находятся в таких местах, куда сложно подъехать, с кровли специалисты туда выйти не могут из-за хлипкости материала.

— Выходит,  вы с таких козырьков снег убирать не будете?

— Мы работаем в отношении дома как имущественного комплекса именно в том виде, в котором он должен быть по проекту либо с согласованными изменениями. Первоначальный проект дома без козырьков, и их установка не согласована в установленном законом порядке, значит, их не должно быть. Они не являются частью общего имущества.  К примеру, человек сам себе пристроил козырёк —  следить за ним должен сам и счищать снег тоже. Мы оказываем услугу для жителей по очистке козырьков от снега и сосулек. Данная услуга платная. Собственнику необходимо подать заявку на очистку козырька и оплатить услугу.

 Беседовала Людмила КИРСАНОВА

Похожие сообщения

Оставить комментарий

Войти с помощью: