ПЕРЕПЛАНИРОВКА ТОЛЬКО ПО ПРОЕКТУ!

В прошлом номере газеты под рубрикой «АКТУАЛЬНО» было опубликовано начало беседы нашего корреспондента с директором ООО «Таштагольская управляющая компания»  Денисом Олеговичем  Колмогоровым и заместителем директора по юридическим вопросам Евгением Сергеевичем Козловым. Речь в статье «У КОММУНАЛЬЩИКОВ  ГОРЯЧАЯ ПОРА» шла о капитальном и текущем ремонтах. Сегодня мы публикуем продолжение беседы, и собеседники будут говорить о неплатежах, лицензионно-исковой работе и перепланировке помещений по инициативе собственников.

— Одним из острых вопросов являются неплатежи. Какие меры принимает управляющая компания?

Евгений Сергеевич Козлов заместитель директора компании по юридическим вопросам:

— Лицензионно-исковая работа — это как раз обязанность юридической службы управляющей организации. Задача юриста в компании – взыскание долгов по содержанию и текущему ремонту. Такая обязанность собственников как жилых, так и нежилых помещений существует, она установлена Жилищным законодательством,  354 Постановлением.

У нас во многих  многоквартирных домах  на первых этажах находятся магазины, объекты социальной сферы, организации. Обязанность по оплате прямо пропорциональна той площади, которую собственники занимают. К сожалению, у нас неплательщиков довольно много. Есть ярчайшие примеры. Многоквартирные дома, причём принятые в управление сравнительно недавно, не более двух-трёх лет назад. За это время дом из двенадцати квартир накопил полтора миллиона долга. Такие дома есть в Шалыме по ул. Артёма.

Общее имущество из-за неплатежей, а значит отсутствия денег на текущий и капитальный ремонты, приходит в негодность. Некоторые собственники сами и ломают. Часто бывает, что должники там не живут: получили квартиру, уехали в деревню. Но если случается какая-то поломка, мы в отсутствие хозяев туда попасть не можем.  Например, на Поспелова, 18, недавно на уровне судьи решали вопрос. Собственника в квартире нет, стояк топит с 7-го этажа. Воду перекрыли, люди остались без воды и отопления. На звонки хозяин отвечает, но посылает по известному адресу…

Понимания у людей, что это общее имущество и за это надо платить, нет. У некоторых людей даже понятие собственности отсутствует. Привыкли тому, что им все должны. Не все ещё перестроились. Надо сказать, что далеко не все неплательщики из разряда неблагополучных. Есть такие, которые не платят осознанно: у меня батарея плохо греет, я вообще ни за что платить не буду. Если ты живёшь в своём доме,  и у тебя протекает крыша, ты её, хочешь — не хочешь,  ремонтируешь. Но если в доме 20-30 собственников и крыша бежит только над одним из них, то позиция у остальных такая: у него проблема, пусть он ей занимается.  Это к вопросу об общем имуществе.

В части содержания текущего ремонта, нас, управляющую компанию,  подстёгивают председатели домов. Они требуют передать списки должников, чтобы со своей стороны повлиять на них. Председатель дома, сознательные жильцы хотят сделать ремонт в подъездах, установить детскую площадку, благоустроить двор, а на счёте денег как не было, так и нет. Или получается ситуация парадоксальная: платят всего несколько человек из дома. Это отражается на ОДН.

 

Работаем по нежилым помещениям с юридическими лицами. Основная категория – это  предприниматели и общества с ограниченной ответственностью, либо организаторы. Позиция зачастую такая: вы для нас ничего не делаете, почему мы должны платить? Но плату мы требуем не за услуги, конкретно оказанные ему, а по принципу общего имущества.

Отдельная тема – согласование на использование фасада для рекламы. Фасады зданий являются частью общего имущества. Рекламные конструкции, которые на них устраиваются, должны  оплачиваться собственниками, дающими рекламу. Эти денежные средства идут на счёт дома. С теми, кто не платит за баннеры, также ведётся лицензионно-исковая работа. Мы стараемся вопросы решить сначала в досудебном порядке, потому что суд – это довольно долго и дорого. Люди иногда могут и не знать, что они нарушают чьи-то права или не выполняют какие-то свои обязательства. Изначально мы пишем претензию, предупреждаем, что у человека либо имеется задолженность, либо он нарушает чьи-то права или обязанности в соответствии с Жилищным законодательством. Если ответ на претензию в срок не поступает, то составляется иск. Но и здесь мы отправляем исковое заявление – это второе предупреждение. Это уже тревожный звонок для человека, который видит иск, на многих это действует. Начинается движение. Суд – это верхушка айсберга. Решение судов однозначно в нашу пользу.

— Суды помогают воздействовать на неплательщиков?

— Это другая проблема. Судебное решение, вступившее в законную силу, рождает бумагу под названием «Исполнительный лист». Тогда начинают работать судебные приставы. Бывают ситуации такие, что у человека за  душой ничего нет. Он себя одел, а даже покушать не на что. И это всё висит безнадёжным долгом. Тогда у нас появляются акты о невозможности взыскания.

— Решения о выселении вы не принимаете?

— Если есть несовершеннолетние дети, такое решение в принципе невозможно. Право на жилище охраняется Конституцией. У нас нет специального маневренного фонда или вторичного жилья, куда можно выселять неплательщиков.  Думаю, рано или поздно это случится.

 

— Многие владельцы квартир, прежде чем заселиться в новое жильё начинают заниматься перепланировкой. К примеру, в однокомнатной квартире кухню переоборудуют под спальню.

Денис Олегович Колмогоров, директор компании:

— Каждый человек, когда заезжает в новую квартиру, пытается на свой лад улучшить условия, приспособить квартиру под себя: где-то что-то объединить, переместить. На нежилые, а также жилые помещения. На прошлой неделе мы обходили помещения, где люди делали перестройку по проектам и сверяли по факту выполненных работ. Не всегда проект совпадает с фактом. В проекте человек объединяет туалет с ванной, на самом деле ломает стены, переносит инженерные коммуникации и т.д. Это наша ментальность и наша реальность.

Хотелось бы довести до людей, что требование проекта – это не прихоть. Пример обрушения дома в Междуреченске показал нам, что незаконная перепланировка, несогласованная с техническими  специалистами (которые понимают, где несущие конструкции, где временные перегородки), несанкционированные перепланировки могут привести к серьёзным последствиям. Даже если мы говорим не про обрушения, а об электрике — натворят что попало, а потом горят квартиры от короткого замыкания.

Такая банальная вещь, как изменение высоты помещения уже является перепланировкой. Снял старые деревянные полы, постелил ламинат – уже перепланировка. Поменял материал труб – были стальные, сделал пластиковые, либо стоял конвектор, ты поставил батареи – это изменения конструктивные, и  тоже перепланировка, также требуется проект. И чтобы  жильцы понимали: поменяли  из ста квартир 80 себе батареи, изменили объём воды в  системе – уже проблема. Некоторые устанавливают себе отапливаемые полы, не задумываясь о том, что любое изменение в конструктиве здания – это перепланировка. Изменение любого материала: труб, стен, перегородок – это перепланировка. На все это должна быть техническая документация.

Перед тем, как что-то делать в своей квартире, лучше посоветоваться. Есть проектные организации, которые готовят проекты. Но обратиться надо первым делом в управляющую компанию.  Приедут технические специалисты, которые подскажут, что можно сделать, что нельзя, на что необходима техническая документация. Мы должны все изменения вносить в технический паспорт.

Сейчас работаем с фондом, меняем инженерные сети в подвале, от нас также требуют проект. Готовится проект, объявляется конкурс. На любое изменение конструктива здания требуется заключение экспертов. А не так, что я заехал, решил убрать стенку – она все равно не несущая. Нельзя этого делать. Ярчайший пример рядом с нами – в Междуреченске. Также юридическим  лицам. Делаешь себе магазин из квартиры на первом этаже, разобрал часть стены, вместо окна сделал дверь, ты изменил состав общего имущества в доме. Уже необходимо решение собственников дома, за это они должны проголосовать. Вопрос этот серьезный.

Не каждый человек делает себе перепланировку с проектной документацией и согласовывает это в инстанциях. Соседям надо быть бдительными и обращаться в управляющую компанию или к главному архитектору администрации, чтобы специалисты могли прийти и таких нерадивых перепланировщиков остановить. Есть ли у них вообще разрешительные документы на проведение работ, и соответствует ли проект фактически выполняемым работам.

-Переделывая балкон, надо тоже обратиться в управляющую компанию и   сделать проект?

В перепланировку входит такой часто встречающийся вид работ, как устройство балконных козырьков. Это старые дома, в которых, как правило, верхние этажи имеют открытые балконы. Люди, устанавливая там готовые лоджии, покупают их в фирмах и выбирают при этом более дешёвые варианты. Это несет угрозу тем, кто ходит внизу. Технически эти козырьки очень сложно очистить от снега и льда – они находятся в таких местах, куда сложно подъехать, с кровли специалисты туда выйти не могут из-за хлипкости материала. С  таких козырьков могут падать сосульки и снег. Таких случаев много.

— Выходит,  вы с таких козырьков снег убирать не будете?

— Если человек хочет, мы ему запретить не можем, но это должно быть безопасно. Первоначальный проект дома без козырьков, значит, их быть и не должно.  Они не являются частью общего имущества.  Мы работаем в отношении дома как имущественного комплекса именно в том виде, в котором он должен быт по проекту. К примеру, человек сам себе пристроил козырёк, и следить за ним должен сам, и счищать снег тоже.

 P.S. Вопрос несанкционированной перепланировки помещений оказался самым злободневным в свете произошедшего обрушения части жилого пятиэтажного дома 31 мая 2016 года в городе Междуреченске.  Хотелось бы обратить на него внимание собственников, планирующих очередную перепланировку.

Беседовала Людмила КИРСАНОВА

Похожие сообщения

Оставить комментарий

Войти с помощью: